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    用心经营的商家+优秀的专业市场=成功的行业营销平台!

    china.   2013-03-22  来源:皮界报

        记者:在中国,商业地产经过了哪些阶段?目前存在哪些问题?在当前情况下,优秀的商业地产应该具备哪些要素?站西这个商圈未来发展前景如何?财富天地项目在这里面担当了什么使命和角色?
        卢广:在业内人的眼里,商业地产在中国发展才二十多年,但是这个范畴非常大。广州最早的专业市场,雏形应该是在西湖路灯光夜市那样的路边摊,形成一个个小档口,这是中国专业市场最早的发展形式,很不发达,因为是计划经济,整个经济氛围也没有起来。到了市场经济以后,消费者对这一块的需求才开始大起来,产生了马路经济,小商品市场也多了起来,灯光夜市更多。
        在广州,专业市场与义乌、海宁等市场比起来,有些不一样,广州专业市场都是自发形成的,没有政府规划,都是自己逐步逐步扩大。我们读高中的时候,记得在高第街,有最早的鞋子批发市场,我们学校门口就有很多卖鞋子的,越来越多,很多店面就都改成买鞋子的。现在在中国,做得比较大的专业市场,是有政府背景的,甚至很多是直接参与的,有些政府官员直接兼任总经理。但是广州不是,基本都是私营的,国企做专业市场的很少,除了我们越秀地产,好像还没有国企直接建设和经营专业市场。


    记者:发展了二十年,广州专业市场有哪些不足呢?
    卢广:我觉得,从发展阶段上看,广州专业市场都是在现有商圈上逐渐扩大起来。有一定盲目性,政府没有一个很系统的规划,私人开发商一般就是认为这个地方好,包下来,就开发了。
    二十年发展下来,广州专业市场总体来说比较顺利,但是这个过程,有成功有失败。有些开发商的想法过于简单,认为商业地产就是专业市场,做衣服就是衣服,做鞋子就是做鞋子,其实事实并非如此。就财富天地来看,广州主要以站西鞋城为集散地,估计有二十几家。延伸了很多问题,最基本的,大家从表面都能看到就是缺乏高层次的统筹,交通堵塞十分严重,商业布局十分混乱,也没有相关配套规划,消防有隐患、治安管理乱、住宅与市场混杂。很多住宅变成了仓库,写字楼。另外,整个市场无序的发展,好做,大家一窝蜂来做,有的运气好,注重经营管理,结果就好,有的只是想赶快弄一笔钱,把投资收回来,没有利益的连续性。


    记者:现在每个大城市的专业市场都很多,您觉得一个优秀项目要具备哪些要素?
    卢广:规模非常重要,还要有一个好的定位,要符合专业市场的要求。规划、设计、经营、管理都要跟上,经营理念是持续性的,不断改进完善,而不是赶快把投资收回来。此外,具备了一个好的投资理念,持续性做旺一个场,必须具备强大实力,包括资金实力,本身建设实力,高标准严要求,规划设计是最超前的,配套上是最先进的,要肯花钱。所以财富天地在广州区域是超前的,二十年不会落后。比如有足够的停车位,平层交通枢纽,大气亮丽的装修风格,还有周边广场的美化。写字楼和公寓连在一起,地下也有过街隧道,人流车流都会得到很好疏通。
    除了有一个很好的硬件外,软实力也很重要,包括资金和经营团队。这个团队不是临时招一帮人就可以,而是有沉淀的,有做白马的,有做皮具城的,从策划到招商到运营到管理,一条龙的人才都有。这个队伍是综合运营队伍,专业市场的经验相对丰富。尊重市场规律,把经验贯彻到新的实践项目里面去。从规划到设计到建设到招商到运营,到将来持续的经营,已经做好了全面统筹。我们最重要的理念是帮助商家,一起去创作更大的事业。在这里面,我们做得好,商家才会进来,否则我们所做的都是空谈。


    记者 :你认为站西商圈未来发展前景如何?财富天地会在这里扮演一个什么角色?
    卢广:这个不言而喻,随着我们项目的崛起,立志打造站西专业市场新龙头。我来这个项目时,跟很多专业市场老总说,我们加入到这个商圈里面,对于商圈来说是有百利而无一害的。实际上,从招商情况下,认租的商家很多是从外地来的,比例很高,因为他们就是看好我们这个新的项目,有的是周边老市场来的,有的商家一拿就是几百上千平方,他们不会进小专业市场,因为档次、形象配套是满足不了他们的需求。有的商家想把公司直接搬过来,我们的硬件能给这些有实力的商家更好的交易平台。
    广州政府不去主导专业市场,或者是去城郊地区建设,但这些商家并不愿意去那么远的地方,除非是硬逼的强势行为,他们更愿意在成熟的商圈发展。所以,我们是为这个站西商圈添砖加瓦,有人说是第五代专业市场,但是我还不敢这样断言,因为现在对于分代还没有一个严谨的说法。就我自己来看,个人观点,应该不是5.0,也是4.0以上了。


    记者:为什么有一些商家一开始发展很好,后来就垮掉了?而且现在炒铺的商家也很多,如何看这个问题?
    卢广:这个不一定。一个商场,有做得很好的,很有实力,有的则是中档的。到最后可以发现,最大的后来掉下来了,原来不出名的后来越做越好,因为注重持续经营。原来好的商家,老板赚钱后就去炒股票,去开矿,自己最初的品牌就死掉了。所以我们有一个概念,商业地产,一定是有商业在先,我们作为业主,只是提供硬件配置,提供场地,最终能不能做成生意,跟商家自己的努力密切相关。比如说,规定是九点半开门,有的下午才来,说的是六点关门,但是四点就跑掉了,不用心去经营。第二个情况是,在产品研发和投入上,经常去抄版,自己没有定位,不研发,不搞消费者调研,总想着瞎猫碰上死耗子,突然就赚到了很多,然后就满足了。刚开始创业的商家很多是这样的。所以说,除了我们提供的服务,更重要的就是商家有没有用心去经营,自己有没有全心付出,否则,总是把责任推给业主,认为是业主不做宣传推广。我们做了二十年专业市场,这样的怨言是最多的,我就跟很多商家说,你们总嫌弃租金贵,却不想着去挖掘好的客户,不去用好的产品争取客户,不是想着如何使得自己的产品在市场上独一无二,说得再多,都会走向失败。
    就我了解,现在专业市场抄铺商家所占比例很大,老是想着赚快钱,不愿意沉下心来好好做。所以,我经常跟我的客户强调一点:商家和业主是一个整体,商家不要总是想着旺不旺,如果你们不用心经营,三天打鱼两天晒网,不说三五年,就是二十年,这个市场都不会旺起来。这个概念很重要,老是指望一两年就旺,一来就跟我谈租金是不尊重市场发展规律。我说我不会跟你谈租金,这个时候谈没有意义和价值,要么我旺了你再来吧,不要老是想搭顺风车。媒体也应该不断去引导这种观念:不要想着炒铺,先想着把自己做强大。


    记者:白马发展很好,也是越秀地产的项目,秘诀是什么?
    卢广:秘诀就是先进的经营理念。你是为谁?我们在为谁?我个人觉得是为商家做实事,不是想着在这里赚多少钱,而是想着如何让商家赚更多的钱。跟其他专业市场的区别就在于,我们把钱拿出来做宣传推广,而不是收了商家的钱就不管了,我们是不断投入的,不断提升自己,不断提高市场知名度。比如白马,每年都有庞大资金投入到宣传里面,现在它达到了国际水平,经营管理理念也达到了新的高度。所以我们这个财富天地也会用这个“秘诀”来发展,按照国际最高管理标准来运营。先做事,再赚钱。


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