网点饱和增长趋缓

　　近年来，一些地区商业网点已趋饱和，大小店铺总量过大，高度密集，导致全行业利润率下降，平均水平仅1%左右。尤其是传统百货业面临挑战，增速连年下滑，整体发展遭遇困境。如在上海，本世纪初，全市拥有连锁商业网点6432个;到2008年就翻了一番，达12608个，年均增长15%;2008年以后，增速开始放缓，目前每年增量仅在2%-3%左右。2012年，上海百货业上升动力明显不足，全年销售规模下降1.1%。2013年上海54家百货商场共计实现零售额309.93亿元，同比增长仅0.2%。

　　成本上升效益下降

　　传统零售业经营成本上升，利润逐渐减少。据统计，近5年来广州商铺租金平均上涨了2倍左右，一线城市“黄金(黄金专卖店)”商铺2012年以来租金上涨幅度达30%。

　　上海连锁行业协会数据显示，2012年大批便利店在租约到期后，租金从每年15万元猛增到40万至45万元，以至于一些便利店被迫关闭。据不完全统计，2012年中国便利店行业平均租金占总经营成本的比例已高达57%，大部分单店已很难盈利。像沃尔玛、卜蜂莲花那样的大店，都面临着“关停并转”的问题，其他商业企业的境况可想而知。在实体店零售企业销售增速放缓的同时，人工、租金等经营成本却在快速攀升，其盈利能力大为减弱，利润率增速放缓。根据中华全国商业信息中心对上市公司年报的整理，2012年零售百强企业中29家上市公司净利润率中位数为8.8%，较2011年同期大幅下降11.6个百分点;合计净利润为118.0亿元，较2011年降低8.0%;29家上市零售企业中，有11家净利润出现下滑。

　　商业项目产能过剩

　　由于网络购物的兴起，一些传统百货商场沦为电商的“试衣间”。以实体店为基础的一些商业街和购物中心，其空置率开始提高。2012年以后，大城市购物中心空置率总体上升。据莱坊房地产经纪公司调查，一线城市购物中心空置率从去年的7.9%增加到今年的8.4%;二线城市空置率从去年的10.2%上升到今年的10.5%;广州的空置率从去年的4%猛增到今年的10.2%;而二线城市沈阳和成都空置率分别高达17%和16.2%。

　　另一方面，商业地产开始出现“产能过剩”。据21世纪不动产等多家数据机构调查，2012年上海有22个商业综合体项目入市;北京(京专卖店)有17个大型零售商业地产项目入市;深圳大型集中式商业项目面积未来5年将增长87%，供应量相当于该市过去30年存量商业面积的总和;成都同时在建的商业综合体项目达到100多个。美国《华尔街日报》称，中国的购物中心建设雄冠全球，到2013年底，中国购物中心累计存量高达2.5亿平方米。